来源：杠杆地产
撰文|杆姐&编辑|雯雯
寒冬之下，敢于率先发成绩单的地产相关企业，都是真勇者。今年，越秀服务继续首当其冲，成为“第一个吃螃蟹”的物企。
黑天鹅继续笼罩，各家企业会如何变化？公开披露的数据很能说明些问题，杠杆地产“房企中报”栏目，继续观察。杆友有特别想看的企业中期业绩公告，也欢迎留言和我说，我会密切关注。
今天，就从越秀服务开始。
1、营收减速、平均物管费部分下降
2022上半年，杠杆地产发现越秀服务有几个变化颇为明显。
其一营收增速下降了，但还是维持在正增长哈。公告显示，2022上半年越秀服务营收10.9亿元，同比增加13.8%。
2021年同期，越秀服务的营收为9.58亿元，同比增速高达108.2%。
归母净利润情况也差不多，2022上半年为2.11亿元，同比增速18.6%，低于2021年同期134.0%的同比增速。
销售成本方面，越秀服务上半年的同比增速略高于营收增速，为21%，7.45亿元。销售成本主要包括员工成本、分包成本、折旧及摊销费用、保养成本等。
该项支出增加的原因主要是期内在管面积和业务规模扩大，导致各项成本增加；疫情的多发让业主对服务品质提出更高要求和期待。
业务规模方面，截至2022年6月末，越秀服务在管项目286个，总在管面积43.5百万平米，同比增长24.3%；
总合约面积62.6百万平米，同比增长18.8%。值得注意的是，越秀服务在管面积的同比增长速度比营收要快。
这背后不得不提到越秀服务第二个变化：部分业务平均物管费下降。
2022上半年，越秀服务住宅物业平均管理费为每月2.7元每平米，2021年同期为每月2.8元每平米；
写字楼及购物商场的平均管理费为每月21.9元每平米、36.8元每平米，2021年同期为每月23.5元每平米、35.3元每平米。
值得祝贺的是越秀服务第三个变化：相比2021年，2022上半年的“母公司依赖症”似乎有所减缓。
此前2021年报显示，其来自广州越秀、越秀地产及彼等各自的合营企业、联营公司或关联方的营收占比为92.2%，同比2020年的89.2%增加。
但此次中期业绩呈现出另一种状态：来自独立第三方的营收占比达到55.3%，但2021年同期似乎又有58.7%%。
2、各项业务毛利率均下降
2022上半年，越秀服务还有一个明显变化：毛利率下降。
从中期报告杠杆地产看到，越秀服务的主要营收来自于非商业物业管理及增值服务，这一业务的核心地位在今年继续巩固：占总营收比从2021年同期的70.8%增至74.4%。
随之而来的是，商业物业管理及运营服务营收占比的下滑，实际上该项业务营收同比增速也是下滑的，从2021年中期的2.8亿元，微降到2022年同期的2.79亿元。
2022上半年诸多大城市轮番搞封闭，动不动就关停，商场真的不容易。
但无论是同比涨幅更高的非商业物业抑或商业物业，毛利率都在下降。数据显示，越秀服务的非商业物业管理及增值服务毛利率从2021年同期的36.2%降至2022年中期的31.0%。
其中物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的毛利率同比分别下降了4.5、3.5、3.4个百分点。
对此越秀服务的解释是：因为业务结构调整，积极发展增值服务，而该业务尚处于成长期，导致此分部的整体毛利率降低。
不过非业主增值服务2022年中期的营收同比在降低，同比减少了12.6%到1.72亿元。主要 是受我国房地产市场的周期影响，合作地产开发商的服务需求减少，导致收入减少。
商业物业管理及运营服务中毛利率也同比微降1个百分点，为33.7%。其中大头商业运营及管理服务降了1.8个百分点，为29.5%，市场定位咨询及租户招揽服务同比微降0.6个百分点。
这部分则主要受外部经济环境影响，商业物业的市场整体租户服务需求放缓，业主、租户消费需求降低。
总的来看，营收占比越高的服务，毛利率降幅似乎越大。
3、资产负债率微增
最后来看看资产负债等情况。
2022上半年越秀服务资产总额略有增长，为55.97亿元，比2021年同期涨了11亿多元。主要是现金及现金等价物的增加，期内其该项数据为41.50亿元，同比增加了接近10亿元。
负债方面，2022上半年越秀服务也增长了，从2021年同期的17.05亿元增加到2022年中期的24.19亿元。主要是流动负债相关项目的增加。
越秀服务说，2022上半年无银行借款，相比部分房企真是情况不要太好。不过上半年其资产负债率略有上涨，为43.2%，2021年同期是38.4%。
这里杠杆地产多说几句，实际上在上市之前，越秀服务的资产负债率在物企里不算低，在2018、2019年甚至达到过90% 。
2021年上市之后，其该项数据才有大幅下滑。这是为啥？
图片来源|东方财富网（特此感谢）
物业公司要快速扩大规模、降低对母公司房企的依赖，几乎都会搞收并购，越秀服务也是如此。
2021年，越秀服务新签约的项目71个，新增合约建筑面积10.2百万平米，首次进入北京、宁波、南通、重庆、无锡等新城市以及学校、高速公路服务区等新业态。
上市前，其资产负债率降低的主要原因，就是收入关联方贷款及偿还委托银行贷款。
越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰在业绩会上说，到2023年，在管面积的目标还是维持1亿平方米不变。看来越秀服务的收并购并不会止步。
在这份中期业绩公告发布后次日（8月12日），越秀服务的股价跌超6个点……
2022年百年未有之变局，相信每一位房地产从业者感受尤其明显。当若干年过后，站在未来看今天，又会是一种怎样的感受？
本文未标注出处的财务图表，均源自越秀服务有关公告，特此说明并致谢
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